Для информации всем будущим дольщикам многоквартирных домов.  Есть дополнительный риск для дольщика, приобретающего квартиру по переуступке через посредника (не на прямую у Застройщика). РИСКИ:
1. Получить неустойку за просрочку строительства объекта в два раза меньше, чем другие дольщики (которые на прямую приобретали ДДУ у Застройщика).
2. Уменьшается базовая сумма, с которой начисляются % по неустойке, т.к. она берется по первоначально заключенному ДДУ (с юр.лицом).
3. Изменение срока передачи объекта долевого строительства, которое подписал первый дольщик (юр.лицо), а последующие покупатели по переуступке даже не знали, не ведали об этом.

4.Если Вы купили квартиру по ДДУ у юридического лица -не являющегося владельцем земли под МКД (т.е.НЕ у Застройщика), то на Вас накладываются риски, что в случае банкротства Этого юр.лица -посредника, плюс проблем с застройщиком, то Вы рискуете не получить квартиру и деньги по процедуре банкротства Застройщика.

Тема рисков приобретения прав требования квартир по договорам уступки прав требования не нова и довольно часто обсуждается на различных сайтах. Мы решили объединить все риски в одну статью. Однако анализ судебной практики, постоянно проводимый Агентством, свидетельствует о том, что в последнее время застройщики для уменьшения размера взыскиваемых дольщиками санкций за просрочку передачи объектов стараются прямо или косвенно, но очень активно пользоваться тем обстоятельством, что права дольщиков на получение квартир основаны на договорах об уступке права требования (договорах цессии). Следуя принципу «предупрежден – значит вооружен», в настоящей статье мы расскажем дольщикам о некоторых правовых конструкциях, применяемых застройщиками для уменьшения своей ответственности.

1. Определение процента для целей расчета неустойки.

В силу ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной нормой неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Таким образом, неустойка, подлежащая взысканию с застройщика при просрочке передачи объекта, напрямую зависит от статуса участника долевого строительства: если участником долевого строительства является физическое лицо, то размер предусмотренной ко взысканию неустойки в два раза больше неустойки, подлежащей оплате в пользу юридического лица.

Если первоначальным участником долевого строительства являлось юридическое лицо, уступившее свои права по договору гражданину, то застройщики, несвоевременно передавшие объект строительства (как правило – квартиру), часто ссылаются на правило ст. 384 Гражданского кодекса РФ, согласно которой право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Правило о невозможности уступки лицом большего объема прав, нежели ему принадлежит, основано на принципе римского частного права «nemo plus in alium transferre potest quam ipse habet» («никто не может передать больше прав, чем имеет сам»). С теоретической точки зрения объем прав дольщика – гражданина, полученный от первоначального кредитора – юридического лица по соглашению об уступке прав требования, может быть либо меньше, либо тем же, каким обладало лицо, уступающее право. Следуя этому принципу, участник долевого строительства – юридическое лицо, имеющее основанное на законе право требования неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в день, не может передать гражданину право требования в два раза большей неустойки (1/150 ставки рефинансирования). В результате уступки прав по договору от юридического лица дольщику – гражданину ответственность застройщика в не должна усиливаться, поскольку это ухудшало бы его правовое положение.

На практике такой вывод часто служит основанием для возражений застройщиков против размера неустойки, подлежащего взысканию в пользу граждан — участников долевого строительства. Например, ОАО «Областной центр жилищного финансирования» в апелляционной жалобе на решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 31.10.2013 г. по делу № 33-2293 ссылалось на то что, учитывая положения ст. 384 ГК РФ, расчет неустойки должен производиться исходя из 1/300 ставки рефинансирования, поскольку право требования квартиры приобреталось истцом от юридического лица — ООО «Риэлторский Центр «Строительная Компания «Ростовгорстрой». По этому делу судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в апелляционном определении от 19.02.2014 г. не согласилась с доводом застройщика, указав на то, что истец является потребителем-дольщиком и физическим лицом. При этом, суд принял во внимание то, что застройщик не оспаривал права истца по договору уступки права требования и, соответственно, размер неустойки должен исчисляться исходя из 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

В подавляющем большинстве сходных случаев суды также буквально применяли правила ст. 6 закона № 214-ФЗ, учитывая право граждан – дольщиков на получение неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, не учитывая при этом нормы ст. 384 ГК РФ. В частности, это подтверждается судебной практикой судов первой инстанции (например, решениями Таганрогского городского суда Ростовской области от 19.11.2012 г., Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 24.01.2012 г., Таганрогского городского суда Ростовской области от 24.09.2013 г., Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 21.04.2014 г., Таганрогского городского суда Ростовской области от 25.10.2013 г., а также апелляционной инстанции (например, апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 24.02.2014 года по делу № 33-2489/2014).

Несмотря на множественность судебной практики, подтверждающей необходимость взыскания неустойки из расчета 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ в день в пользу дольщиков – граждан, получивших право требования квартир от юридических лиц, такой вывод каждый раз был предметом споров и требовал достаточно длительного доказывания правильности произведенного дольщиком — гражданином расчета.

После того, как 04.12.2013 г. Президиум Верховного Суда РФ утвердил обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости гражданам – участникам долевого строительства, получившим права требования квартир по договорам уступки права (цессии), стало значительно проще доказывать верность произведенного гражданами-истцами расчета. По смыслу п. 10 указанного Обзора, к отношениям застройщика и участника долевого строительства — гражданина, получившего право требования квартиры для потребительских нужд от первоначального участника долевого строительства – юридического лица по договору участия в долевом строительстве, должны применяться положения Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом № 214-ФЗ.

Таким образом Верховный Суд РФ подтвердил наличие равного объема предусмотренных законом прав дольщиков, изначально приобретавших права требования квартир для личных, семейных (потребительских нужд) от застройщика, и прав тех дольщиков, которые получили право требования квартир по договорам уступки прав (цессии), когда первоначальными кредиторами являлись юридические лица.

2. Определение размера базовой суммы, от которой рассчитывается неустойка.

По наблюдениям Агентства, в подавляющем большинстве случаев цена приобретения дольщиком права требования от первоначального кредитора, указываемая в договоре уступке права (цессии), превышала цену договора участия в долевом строительстве. Иными словами, первоначальный участник долевого строительства, уплативший застройщику сумму «А» продавал право требования последующему дольщику за сумму «В». Разность указанных сумм (сумма «Б») составляла доход первоначального участника долевого строительства.

Наиболее распространенной ошибкой дольщиков, требующих от застройщика оплаты неустойки, является исчисление ее размера от суммы, оплаченной ими за приобретенное право требования (суммы В»). Ведь, исходя из буквального толкования ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ застройщик, нарушивший установленный договором срок передачи объекта уплачивает дольщику неустойку, исчисляемую именно от цены исходного договора (суммы «А»).

Практическим подтверждением этому может служить, в частности, апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 19.02.2014 г. по делу № 33-2293: «…При расчете нестойки суд исходил из стоимости квартиры, указанной в договоре уступки права требования от 08.10.2007 г. Между тем доказательств одобрения ответчиком условий договора уступки права требования, заключенного между истцом и ООО «Риэлторский Центр «Строительная Компания «Ростовгорстрой», в том числе в отношении такой цены квартиры, со стороны застройщика, не имеется. Следовательно, при расчете размера неустойки следовало исходить из цены квартиры, рассчитанной по условиям договора участия в долевом строительстве от 08.10.2007 г., заключенного между ОАО «Областной центр жилищного финансирования» и ООО «Риэлторский Центр «Строительная Компания «Ростовгорстрой»…».

Сходный вывод сделан и в кассационном определении Судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 16.06.2011 г. по делу № 33-8021/11, в котором указано: «….суд пришел к обоснованному выводу, что расчет неустойки должен быть произведен исходя из суммы, внесенной первоначальным инвестором…..».

Такая ситуация приводит к тому, что многие застройщики или их зависимые лица специально создают компании с которыми заключают договоры участия в долевом строительстве, указывая в таких договорах цену, соответствующую себестоимости строительства объекта (сумму «А»). Впоследствии указанные первоначальные кредиторы уступают права требования к застройщику по договорам цессии, получая за передаваемое право его рыночную стоимость (сумму «В»). При этом застройщик частично избегает ограничений, установленных ст. 18 закона № 214-ФЗ в части целей расходования денежных средств, экономит расходы по обеспечению (страховую премию, подлежащую оплате страховщику, или плату за поручительство, если застройщиком используется поручительство банка), а так же минимизирует возможные имущественные санкции в случае предъявления к нему требования об уплате неустойки за просрочку передачи объекта.

Все это следует учитывать участникам долевого строительства как при приобретении прав на получение квартиры по договору цессии, так и при предъявлении требований к застройщику о взыскании неустойки, предусмотренной ч. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ.

3. Изменение срока передачи объекта долевого строительства.

В ряде случаев участники долевого строительства, заключившие договоры уступки права требования (цессии) и требующие от застройщиков уплаты неустойки в связи с несвоевременным исполнением обязательств по передаче квартир, не могут достичь желаемого результата. Совершенно неожиданной причиной отказа в удовлетворении исковых требований дольщика может явиться дополнительное соглашение об изменении срока передачи объекта, подписанное еще первоначальным участником долевого строительства. В ряде случаев такое дополнительное соглашение, о заключении которого дольщик и не подозревает, появляется уже после состоявшейся уступки права, в том числе, в момент рассмотрения иска дольщика о взыскании с застройщика предусмотренных договором санкций.

Примером этому может служить спор по делу № 33-2695/2014, рассмотренный 27.02.2014 г. Судебной коллегией по гражданским делам Ростовского областного суда в качестве апелляционной инстанции. Суть спора такова: дольщик обратился в суд с иском к ООО «Славяне» (далее – «застройщику») о взыскании неустойки за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве. Решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 16.12.2013 г. исковые требования дольщика были удовлетворены частично: с Застройщика была взыскана неустойка, компенсация морального вреда, а так же штраф.

Как следует из материалов дела, 20.12.2010 г. между Застройщиком и первоначальным участником долевого строительства был заключен договор долевого участия в строительстве. 04.08.2011 г. между Застройщиком и ООО «Славяне-Строймеханизация» (далее – «первоначальным участником долевого строительства») было заключено дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым стороны установили более поздний срок ввода объекта в эксплуатацию. Указанное дополнительное соглашение было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Ростовской области 19 октября 2011 г.

25.05.2012 года был заключен договор уступки права требования между первоначальным участником долевого строительства и дольщиком – истцом.

С учетом изложенных обстоятельств судебная коллегия пришла к выводу, что застройщиком не было допущено нарушений срока ввода дома в эксплуатацию и срока передачи квартиры дольщику, установленных договором от 20.12.2010 г. (в ред. Дополнительного соглашения от 04.08.2011 г.).

При этом суд апелляционной инстанции указал, что ссылка дольщика — истца на отсутствие в договоре уступки права требования от 25.05.2012 г. сведений о наличии дополнительного соглашения от 04.08.2011 г. к договору долевого участия не может служить основанием для возложения обязанности по уплате неустойки на застройщика, который не являлся стороной по договору цессии.

Такая практика в последнее время получает все большее распространение. В связи с этим Агентство правовой защиты «Дольщик» настоятельно рекомендует лицам, желающим приобрести право требования от застройщика квартир по договорам уступки права требования, заранее обращаться к юристам, специализирующимся в сфере долевого строительства.

Лишь профессиональная оценка условий договора и владение информацией о складывающейся судебной практике могут служить весомой гарантией соблюдения застройщиком Ваших прав и сберегут Ваши нервы, время и финансы!

Источник: Агентство правовой защиты «ДОЛЬЩИК»

ПС. в соответствии с ново-введениями в №214-ФЗ (изменения  от 03.07.2016 № 304-ФЗ)
. установлен запрет передачи (цессии) ДДУ по неоплаченным договорам ДДУ, т.е. застройщик теперь не имеет права переуступить часть квартир другому лицу (обычно афилированному юр.лицу) на продажу этих квартир, по Закону это юр.лицо может их переуступить дольщикам только если полностью оплатит все ДДУ которые взял от Застройщика, в противном случае органы регистрации (Росреестр) откажет в такой сделке.

ВОПРОС: ООО заключила договор долевого участия на квартиру. Сейчас застройщика признали банкротом. Стоит ли ООО подавать в арбитражный суд на включение в реестр кредиторов по ДДУ? Если ООО не попадедёт в этот реестр, сможет ли в дальнейшем получить квартиру по ДДУ после окончания строительства дома (надеюсь, что дом все-таки достроят 3-и лица). Есть ли вообще шанс получить квартиру, будучи включенным в реестр?

ОТВЕТ: Здравствуйте! К сожалению практика не обнадеживающая, от того что вы не включитесь в реестр требований кредиторов, совершенно не гарантирует, что удастся получить квартиру. Если встанете в реестр, то будет шанс получить деньги по завершении процедуры, хотя тоже под вопросом. В соответствии с конструкцией вашей сделки (Урбан Групп), ООО является инвестором застройщика, по ДДУ, в скорее всего ООО — застройщика (взаимосвязанные лица), то есть, если третьи лица достраивают обязанности выполнять обязательства предприятия банкрота (Инвестора, который продал Вам квартиру) у них НЕТ!

Памятка дольщику, для информации